Incorporações Imobiliárias

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Podemos conceituar incorporação imobiliária como sendo a atividade com a finalidade de realização de construção para alienação de unidades autônomas ou de fração ideal, vinculada à unidade habitacional. A requerimento do incorporador e mediante a apresentação da documentação, é feito o registro da incorporação. Se dentro de 180 dias do registro, não se iniciar o registro de venda das frações ideais, o incorporador terá que revalidar toda a documentação, para maior segurança do comprador. Falando de incorporador, é necessário apresentar a definição de incorporador trazida pela Lei 4.591/64, no artigo 29:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculaçãode tais frações ideais a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conorme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Unidades autônomas podem ser apartamentos, casas, lojas, salas, flats, garagens, ou seja, tudo que poderá configurar um condomínio, após a conclusão da obra. Antes do término da construção, o que é negociado são frações ideais que futuramente correponderão às unidades autônomas descritas no projeto de incorporação registrado.

A fundamentação legal desse instituto encontra guarida na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. A citada norma tem como finalidade dar notícia de construção sobre referido imóvel, tornar público o projeto, dar maior segurança ao comprador e garantir a caracterização física e jurídica do empreendimento.

Cita-se como elementos importantes para realização da publicidade da incorporação
que o terreno estja apto a receber a construção;
que o terreno esteja registrado no nome do incorporador ou que este tenha autorização para efetuar a incorporaçào em terreno de terceiro;
que os adquirentes possam, após a cosntrução, registrar suas unidades.

Um aspecto que merece destaque no procedimento da incorporação imobiliária é a possibilidade de instituir o Patrimônio de Afetação, conforme previsão contida no artigo 30 da Lei 4.591/64, o qual é constituído pelo objeto da incorporação e os bens e direitos a ele vinculados, que se mantêm separados do patrimônio do incorporador, destinando-se à consecução da incorporação da incorporação correspondente a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Deve-se ser instituído no momento da apresentação da documentação para fins de registro e gera um regime contábil diferenciado para o incorporador, além de garantir mais segurança apara os adquirentes das unidades em construção.

A norma em comento tem incidência nos negócios imobiliários que tenham como objeto a venda de frações ideais vinculadas às unidades habitacionais.

Sobre a possibilidade de cancelamento da incorporação, lembre-se o disposto no artigo 255, da Lei 6.015/73, segundo o qual a incorporação somente pode ser "cancelada a requerimento do incorporador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada ou mediante o consetimento de todos os compromissários ou cessionários".

O registro da incorporação deve ser anterior ao lançamento do empreendiment, sob pena de configurar um crime ou contravenção contra a economia popular, tendo em vista a proibição legal de negociar as frações ideais do terreno antes de cumprir os requisitos previstos na legislação e a vedação de fazer falsa publicidade sobre a construção. O crime será punido com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País. O crime ou contravenção serão configurados de acordo com a ação do agente, como estabelecem os artigos 65 e 6, da Lei 4.591/64. Lembrando que incorrem nestas penas corretor, incorporador e construtor.

Feito o lançamento do empreendimento, após o registro da incorporação no ofício de registro de imóveis competente, o incorporador fica vinculado às especificações constantes na documentação arquivada no registro imobiliário.

Sobre o procedimento registral para publicar a incorporação, cumpre destacar que toda a documentação da incorporação é apresentada em duas vias, uma das quais ficará arquivada no registro imobiliário. A outra será devolvida ao incorporador que utilizará, normalmente, no estande de vendas do empreendimento e reproduzirá alguns de seus elementos nos contratos de alienação das frações ideais.

Estando toda a documentação regular, o registrador procederá a um ato de registro na matrícula do imóvel, mencionando que naquele terreno será edificada o empreendimento e descrevendo o empreendimento. A partir do registro da incorporação, todas as vendas efetivadas das frações ideais que corresponderão às unidades autônomas serão registradas na matrícula do imóvel de maneira sucessiva, conforme sejam apresentadas ao registro de imóveis. Sem o registro da incorporação, essas vendas ficam no limbo jurídico e geram apenas relações obrigacionais e não reais.

Após a conclusão da obra, o incorporador deverá promover a averbação de construção do edifício junto ao registro de imóveis, apresentando a regularidade do empreendimento junto ao INSS e à Prefeitura da localidade do imóvel. Com a realização da averbação de construção, o empreendimento deixa de ser projeto e passa a ser um imóvel composto de várias unidades autônomas, prefeitamente identificadas, as quais deverão ser regidas por normas condominias, razão pela qual o próximo passo jurídico é apresentar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno para registro. Somente após completar esse procedimento poderão ser abertas matrículas individualizadas para cada unidade autônoma; a partir de então, elas passam a configurar imóveis independentes com vida jurídica própria.